Giá thiết kế thấp không nhất thiết là lựa chọn không tốt. Tuy nhiên, với khách sạn 3 sao, chỉ nhìn vào đơn giá/m² rất dễ dẫn đến so sánh sai. Hai đơn vị cùng báo giá theo m² nhưng khác nhau về cách tính diện tích, phạm vi hồ sơ hoặc các hạng mục đi kèm thì tổng chi phí thực tế có thể chênh lệch khá nhiều.
Trước khi ký hợp đồng, mình thường khuyên nên kiểm tra 6 điểm sau.
Với công trình có móng, tầng hầm, bán hầm, ban công hoặc mái, từng phần có thể áp dụng hệ số khác nhau. Vì vậy, nếu muốn hiểu rõ cách xác định chi phí thiết kế khách sạn, cần biết cả diện tích làm cơ sở tính phí chứ không chỉ nhìn vào con số đơn giá.
Ví dụ, một khách sạn nhiều tầng có tầng hầm sẽ không thể so sánh đơn giản bằng cách lấy diện tích một sàn nhân với số tầng.
Một báo giá thấp nhưng chỉ bao gồm kiến trúc sẽ không thể so sánh trực tiếp với báo giá đã bao gồm cả kết cấu, điện nước và dự toán.
Do đó, nên yêu cầu bên thiết kế liệt kê rõ danh mục hồ sơ bàn giao thay vì chỉ ghi chung chung là “thiết kế trọn gói”.
Thiết kế kiến trúc và nội thất thường có phạm vi công việc khác nhau. Nếu chủ đầu tư cần triển khai phòng ngủ, sảnh, nhà hàng, hành lang hoặc các khu vực dịch vụ thì phải xác định phần nào đã nằm trong báo giá ban đầu.
Nếu nội thất tính riêng, nên biết đơn giá và phạm vi trước khi ký để có thể dự toán tổng ngân sách chính xác hơn.
Vì vậy, ngoài câu hỏi “giá bao nhiêu?”, nên hỏi thêm: “Mức giá này bao gồm đến đâu?”
Chỉ một vài hạng mục phát sinh cũng có thể làm thay đổi đáng kể tổng chi phí thiết kế.
Không phải thay đổi nào cũng phát sinh chi phí, nhưng hợp đồng nên quy định rõ phạm vi chỉnh sửa. Chẳng hạn, chỉnh sửa trong quá trình thống nhất phương án khác với việc thay đổi toàn bộ công năng sau khi hồ sơ đã hoàn thành.
Làm rõ vấn đề này từ đầu sẽ hạn chế tranh luận về chi phí phát sinh về sau.
Diện tích quy đổi → đơn giá → phạm vi hồ sơ → hạng mục bổ sung → tổng chi phí.
Ví dụ, đơn vị A báo 180.000 đồng/m² nhưng chưa bao gồm một số phần hồ sơ, trong khi đơn vị B báo cao hơn nhưng đã bao gồm đầy đủ các hạng mục cần thiết. Khi đó, chỉ nhìn vào đơn giá sẽ dễ đánh giá sai.
Nếu bạn đang tìm kiếm đơn vị thiết kế khách sạn 3 sao chuyên nghiệp, uy tín, cũng nên cung cấp tương đối đầy đủ thông tin về khu đất, quy mô dự kiến, số phòng và các yêu cầu đặc biệt để đơn vị thiết kế có cơ sở lập báo giá.
Một báo giá tốt không nhất thiết là báo giá thấp nhất. Quan trọng hơn là biết chính xác mình đang trả tiền cho khối lượng công việc nào, từ đó kiểm soát ngân sách và hạn chế phát sinh trong quá trình triển khai.
Trước khi ký hợp đồng, mình thường khuyên nên kiểm tra 6 điểm sau.
1. Đơn giá đang tính trên diện tích nào?
Đây là câu hỏi nên đặt ra đầu tiên. Có đơn vị tính theo diện tích sàn thực tế, trong khi có đơn vị sử dụng diện tích xây dựng quy đổi.Với công trình có móng, tầng hầm, bán hầm, ban công hoặc mái, từng phần có thể áp dụng hệ số khác nhau. Vì vậy, nếu muốn hiểu rõ cách xác định chi phí thiết kế khách sạn, cần biết cả diện tích làm cơ sở tính phí chứ không chỉ nhìn vào con số đơn giá.
Ví dụ, một khách sạn nhiều tầng có tầng hầm sẽ không thể so sánh đơn giản bằng cách lấy diện tích một sàn nhân với số tầng.
2. Báo giá bao gồm những bộ hồ sơ nào?
Một công trình khách sạn không chỉ có bản vẽ kiến trúc. Tùy phạm vi hợp đồng, hồ sơ có thể gồm phối cảnh 3D, kiến trúc, kết cấu, điện nước, dự toán và các phần triển khai liên quan.Một báo giá thấp nhưng chỉ bao gồm kiến trúc sẽ không thể so sánh trực tiếp với báo giá đã bao gồm cả kết cấu, điện nước và dự toán.
Do đó, nên yêu cầu bên thiết kế liệt kê rõ danh mục hồ sơ bàn giao thay vì chỉ ghi chung chung là “thiết kế trọn gói”.
3. Thiết kế nội thất có tính riêng không?
Đây cũng là khoản dễ bị bỏ sót.Thiết kế kiến trúc và nội thất thường có phạm vi công việc khác nhau. Nếu chủ đầu tư cần triển khai phòng ngủ, sảnh, nhà hàng, hành lang hoặc các khu vực dịch vụ thì phải xác định phần nào đã nằm trong báo giá ban đầu.
Nếu nội thất tính riêng, nên biết đơn giá và phạm vi trước khi ký để có thể dự toán tổng ngân sách chính xác hơn.
4. Những hạng mục nào nằm ngoài phạm vi?
Khách sạn 3 sao có thể có tầng hầm, nhà hàng, phòng hội nghị, khu dịch vụ hoặc các không gian bổ sung tùy mô hình kinh doanh. Những hạng mục này không phải lúc nào cũng nằm trong một gói thiết kế cơ bản.Vì vậy, ngoài câu hỏi “giá bao nhiêu?”, nên hỏi thêm: “Mức giá này bao gồm đến đâu?”
Chỉ một vài hạng mục phát sinh cũng có thể làm thay đổi đáng kể tổng chi phí thiết kế.
5. Nếu thay đổi phương án thì xử lý thế nào?
Trong quá trình làm việc, chủ đầu tư có thể thay đổi số phòng, mặt bằng, phong cách kiến trúc hoặc một số khu chức năng.Không phải thay đổi nào cũng phát sinh chi phí, nhưng hợp đồng nên quy định rõ phạm vi chỉnh sửa. Chẳng hạn, chỉnh sửa trong quá trình thống nhất phương án khác với việc thay đổi toàn bộ công năng sau khi hồ sơ đã hoàn thành.
Làm rõ vấn đề này từ đầu sẽ hạn chế tranh luận về chi phí phát sinh về sau.
6. Đừng chỉ so sánh đơn giá thấp nhất
Cuối cùng, nên đưa các báo giá về cùng một mặt bằng:Diện tích quy đổi → đơn giá → phạm vi hồ sơ → hạng mục bổ sung → tổng chi phí.
Ví dụ, đơn vị A báo 180.000 đồng/m² nhưng chưa bao gồm một số phần hồ sơ, trong khi đơn vị B báo cao hơn nhưng đã bao gồm đầy đủ các hạng mục cần thiết. Khi đó, chỉ nhìn vào đơn giá sẽ dễ đánh giá sai.
Nếu bạn đang tìm kiếm đơn vị thiết kế khách sạn 3 sao chuyên nghiệp, uy tín, cũng nên cung cấp tương đối đầy đủ thông tin về khu đất, quy mô dự kiến, số phòng và các yêu cầu đặc biệt để đơn vị thiết kế có cơ sở lập báo giá.
Một báo giá tốt không nhất thiết là báo giá thấp nhất. Quan trọng hơn là biết chính xác mình đang trả tiền cho khối lượng công việc nào, từ đó kiểm soát ngân sách và hạn chế phát sinh trong quá trình triển khai.